1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как не переплатить по налогу с продажи квартиры

Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.

Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.

Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.

Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.

При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.

Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.

Уменьшить доходы на расходы

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

А налог на доходы от этой сделки будет таким:

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ , который должны заплатить.

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Как не платить налог при продаже квартиры

Многие клиенты нашего АН, особенно те, кто уже решил продать квартиру в Москве, задают вопросы, как не платить налог при продаже имущества. При получении денежных средств, продавец обязан заплатить государству определенную сумму — пошлину. Но существуют ситуации, когда не нужно платить налог с продажи квартиры. Какие действия необходимо предпринять и когда не нужно платить налог с продажи квартиры? Как гражданину легально сэкономить на уплате пошлины?

Давайте рассмотрим некоторые ситуации и выясним все тонкости налогообложения после продажи объекта недвижимости собственником.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Естественно, любой доход в нашей стране подлежит налогообложению. По существующему законодательству, доход для резидентов России составляет 13% от всей суммы, для нерезидентов — 30%. Для владельцев квартиры более 5 лет и для тех, кто приобрел жилье не позднее 1 января 2016 года, оплата налога не требуется.

Для тех, у кого недвижимость находится в собственности до 2016 года, действует трехлетние ограничение. Такой трехлетний срок применяется в следующих случаях:

  • Если квартира досталась по договору дарения близкими родственниками
  • Квартира досталась по наследству
  • Вы стали собственником в результате приватизации
  • Если квартира перешла по договору пожизненного содержания

Для нерезидентов сохраняются такие же условия налогообложения. Срок владения квартирой определен моментов ее регистрации. Но в виде исключения после унаследования квартиры, сроком берется дата смерти наследодателя. То есть сроки вступления в наследство не влияют на налогообложение. При выкупе долевой собственности, сроки устанавливаются датой при покупке первой доли.

Использование имущественного налогового вычета

Кто продает свою недвижимость раньше срока, установленного государством в отношении налогообложения, может уменьшить пошлину на сумму налогового вычета. Это касается только резидентов, нерезиденты не имеют у нас в стране такого права. Ими могут воспользоваться граждане только один раз в году. Имущественный вычет выделяется в сумме 1 млн. рублей. Из кадастровой стоимости квартиры вычитается эта сумма, таким образом, продавцу дается возможность сэкономить и снизить налоговое обложение.

Кадастровая оценка при продаже квартиры позволяет узнать, какую сумму пошлины вы обязаны уплатить государству. Если стоимость квартиры будет намного ниже кадастровой, вы умножаете ее на коэффициент 0,7, то государство берет более высокий показатель для налогообложения. Поэтому в некоторых случаях целесообразнее воспользоваться налоговым вычетом.

Официальные способы не платить налог с продажи квартиры

Официальные способы не платить налог с продажи квартиры выглядят следующим образом:

  • Продать квартиру за сумму, не больше, чем она покупалась и доказать это
  • При продаже квартиры с низкой рыночной ценой, не поднимать цену, превышающую 1 млн. рублей
  • Дождаться истечения пяти летнего срока после приобретения квартиры
  • Если до минимального срока владения остается несколько месяцев, а сумма налога слишком для вас большая, попробуйте договориться с покупателем подождать до истечения этого срока.

Если все перечисленные варианты вам не подходят, придется заплатить государству налог и спать спокойно.

В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры

По закону, с любых доходов платится налог. Продажа квартиры зачастую ведет к дополнительным растратам в виде государственной пошлины. Государство себя вряд ли обделит, и при продаже квартиры все сталкиваются с определением кадастровой стоимости жилья. Этот барьер был создан во избежание мошеннических операций с недвижимостью.

Читать еще:  Виды и особенности предоставления налоговых льгот пенсионерам

Налоги являются обязательными платежами государству, в котором вы живете. Каждый работающий гражданин России отдает часть своих доходов государству. Эти средства идут на финансирование социальных благ для населения и других статей. К сведению налогоплательщиков, даже если ваш налог с продажи квартиры был равен нулю, налоговую декларацию подавать обязательно. Срок подачи до конца апреля следующего года. А перечисление налога на расчётный счет должно происходить до 15 июля следующего года., иначе может насчитаться пеня. Продавцам, которые планируют или уже продали свою квартиру в Москве, полезно знать, нужно ли платить налог с продажи объекта недвижимости. Законодательство в статье 222 Налогового Кодекса РФ четко разъясняет о 13% налоге в пользу государства.

От чего зависит уплата налога при продаже квартиры

К сведению, если после продажи квартиры, вы приобретаете другую, можете воспользоваться налоговым вычетом при покупке. Сделать это можно один раз в жизни.

Перед предстоящей сделки лучше всего проконсультироваться у юристов или риэлтеров в АН. Самому очень сложно рассчитать сумму налога с продажи квартиры. Часто продавцы не знают всех нюансов, связанных с налогообложением. Если же вы не заплатите полагающийся налог, инспекторы налоговой быстро вычисляют неплательщиков и могут оштрафовать вас на 20% от суммы госпошлины. Если у вас возникли сомнения или вопросы, связанные с уплатой налога с продажи квартиры, срочно обращайтесь к компетентным специалистам.

Компания Чистые Пруды перед продажей вашей квартиры подготовят все необходимые документы. Наши юристы ознакомят вас о налоговом положении и необходимых вычетах. Мы поможем сэкономить ваши средства и вернуть утраченные. Продать квартиру в Москве или Подмосковье с нами выгодно и просто. Мы оперативно проведем сделку и избавим вас от предстоящих налоговых затрат, максимально реализовав налоговый вычет при продаже жилья. АН Чистые Пруды поможет реализовать любые планы, связанные с продажей или покупкой недвижимости в Москве.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как не переплатить по налогу с продажи квартиры?

С 1 января 2020 года при продаже квартиры, дома, дачного строения или гаража разница в цене, которая сложилась между ценой покупки и ценой продажи недвижимости, будет облагаться индивидуальным подоходным налогом ( ИПН) в размере 10% вне зависимости от срока владения имуществом. Сейчас ИПН облагается только разница с продажи недвижимости, если объект находился в собственности менее года. По словам директора ТОО « Центр Оценки Алматы» Бауыржана Бектаева, эта поправка в законодательстве подтолкнула казахстанцев чаще обращаться к оценочным компаниям.

« Сейчас многие нотариусы после оформления договоров дарения или наследования на квартиру сразу же рекомендуют обращаться в оценочные компании для оценки недвижимости. И, соответственно, у оценщиков увеличился поток клиентов по таким объектам. Поясню, если оценка была проведена в срок, до сдачи налоговой декларации ( до 31 марта следующего года после оформления прав на недвижимость новым собственником), то можно будет избежать огромных затрат по налогам», — отмечает оценщик.

К примеру, если квартира была унаследована или подарена 1 мая 2017 года, то независимую оценку нужно было провести до 31 марта 2018 года. При этом оценка должна быть проведена по состоянию на дату регистрации прав на недвижимое имущество.

« Здесь важна грамотность населения в части знания законодательства, так как датой вступления в полные права собственности является дата государственной регистрации недвижимости в органах юстиции. В противном случае, при продаже этой квартиры менее чем через год, сумма ИПН или имущественного налога может быть ощутимой. Если вы получили в дар квартиру 1 февраля 2018 года, а продали ее 1 апреля за 10 млн тенге, то может так получиться, что налоговые органы будут высчитывать налог учитывая кадастровую стоимости квартиры, которую определит Бюро технической инвентаризации ( БТИ). А кадастровая стоимость квартиры может быть в три раза ниже ее рыночной стоимости. Соответственно в этом случае налогооблагаемая база, разница между кадастровой стоимостью квартиры и ценой продажи, ощутимо вырастет. Поэтому желательно после того, как нотариус оформил договор дарения или наследования недвижимости сразу же обращаться к оценщикам. С этим процессом не стоит затягивать до 31 марта следующего года, после получения квартиры в собственности по договору дарения или наследования», — рассказывает Бауыржан Бектаев.

При этом собеседник напоминает, что с 2020 года, когда индивидуальным подоходным налогом будут облагаться все сделки по продаже недвижимости, поток клиентов к оценочным компаниям вероятно вырастет. «Все будет зависеть от того, какую законодательную базу к тому моменты мы будем иметь», — замечает Бауыржан Бектаев.

Оценщик подчеркивает, что чем раньше будет проведена оценка недвижимости, перешедшая в собственность по договору наследования или дарения, тем лучше. «Дело в том, что оценщику в любом случае придется проводить оценку на дату регистрации прав собственности нового владельца на квартиру или дом. То есть, к примеру, если квартира была унаследована в феврале, а за оценкой обратились в декабре, то оценщику нужно будет производить оценку на основе рыночных цен на квартиры, которые были в феврале. Так, придется анализировать ретроспективную информацию. И, естественно, это отражается на стоимости услуг по оценке, потому что процесс оценки становится более трудоемким. По моему опыту, в этом случае оценка может обойтись в 2−3 раза дороже стандартной. К, примеру, в настоящее время стоимость оценки жилой недвижимости стартует от 5−8 тыс. тенге. И, при ретроспективном анализе, минимальная планка по стоимости оценки может составить 20 тыс. тенге», — уточнил Бауыржан Бектаев.

Цены на квартиры: почему такая большая разница?

Бауыржан Бектаев в беседе с корреспондентом центра деловой информации Kapital.kz рассказал, на что оценщики обращают пристальное внимание при оценке жилой недвижимости.

« В настоящее время понятие „евроремонт“ размыто. Сейчас оценщики обращают большее внимание на состояние сантехники, стен, пола и в целом отделки квартиры, дома. Главным критерием, при определении стоимости квартиры, остается ее месторасположение. Также существенный фактор — материал, из которого сделаны стены дома и год постройки: был ли он построен в последние 5−10 лет или в советский период. Кирпичные дома, как и прежде, ценятся значительно выше», — отмечает глава оценочной компании.

Также собеседник пояснил, почему цены на сайте по покупке/продаже недвижимости на схожие квартиры могут сильно отличаться.

« Открывая сайт объявлений по продаже недвижимости, можно заметить, что цены на квартиры, которые похожи по характеристикам и месторасположению, очень сильно отличаются. Иногда разница в цене может быть значительной — до 30%. Причин, почему цены могут так сильно разниться, несколько. Во-первых, зачастую пытаясь продать свою квартиру, продавцы недвижимости не обращают внимание на площадь квартир на сайте недвижимости, с которыми идет сравнение цен. К примеру, сравниваются трехкомнатная квартира в объявлении площадью 120 кв. метра и квартира площадью 100 кв. метров. То есть продавцы недвижимости ориентируясь по ценам смотрят только на комнатность и месторасположение объекта без акцентирования внимания на ключевой ценообразующий параметр — площади. Конечно, поэтому и получается такой разнобой цен на рынке», — рассказывает оценщик.

Также он обращает внимание на второй фактор.

« Во-вторых, есть такое понятие, как „срок экспозиции“ — период времени начиная с даты начала продажи недвижимости до даты совершения сделки. То есть нужно понимать, что те объявления о продаже квартир, которые размещены на сайтах, были поданы в разное время. Кто-то подал объявление полгода назад, а кто-то месяц назад. Так, к моменту, когда вы будете искать себе квартиру, возникнет впечатление о беспорядочных ценах с серьезным разбросом. Все дело в том, что продавцы не сразу корректируют свою цену предложения как вниз, так и вверх, они ждут реакции со стороны потенциальных покупателей. Если звонков и желающих приехать на просмотр квартиры будет достаточно мало, то разумный продавец, заинтересованный в продаже своей квартиры, пойдет на снижение первоначальной цены или наоборот. Такая корректировка цен может продолжаться до полугода-года в зависимости от изменений общего спроса на рынке и покупательской способности населения. И в тот момент, когда вы будете просматривать объявления, вероятно, объекты из нижнего диапазона цен будут в основном представлены наиболее „старыми“ или давно были опубликованы на сайте объявлениями в отличие от тех, которые будут в верхнем диапазоне цен, так как, скорее всего, их продавцы еще не прочувствовали рынок и находятся только на начальной стадии продажи. Поэтому цены на похожие по своим характеристикам объекты могут сильно отличаться, ведь полгода-год назад на рынке цены на квартиры были совершенно иными, чем месяц назад», — рассказывает оценщик.

Читать еще:  Как использовать переплату по налогу

Он пояснил, как в основном формируются цены на недвижимость.

« В Казахстане при продаже квартиры в основном цены ориентированы на сайты объявлений. Преимущественно, люди смотрят на объявления и думают, а почему бы и мне не поставить такую же высокую цену? Моя квартира, вроде, не хуже. К этой цене еще сверху добавляется комиссия риелтора, которая также „сидит“ в цене квартиры-аналога, ну и получается такой снежный ком с добавкой комиссии на комиссию. Проходит время, спроса на такую дорогую квартиру нет, и цена на нее начинает потихоньку снижаться под его влиянием. Получается, что с момента размещения объявления до того момента, когда цена спускается до более-менее адекватной может пройти 7−8 месяцев. Повторюсь, вот поэтому рынок недвижимости такой разнобой по ценам. То есть многие объявления еще не прошли свой срок экспозиции. К примеру, цена за однокомнатную квартиру может быть установлен на уровне и 40−45 млн тенге. Но, при этом нужно понимать, что это объявление, может быть было размещено год назад и по нему вообще не было обращений о покупке или же оно просто не соответствует рыночному спросу», — отмечает в беседе Бауыржан Бектаев.

«У нас в стране профессия риэлтора — это как площадка безысходности»

Собеседник также удивлен ценами на риэлторские услуги.

« Почему-то после того, как в августе 2015 года тенге отпустили в свободное плавание, когда он ослаб со 180 тенге до 300 тенге, риэлторы не откорректировали стоимость своих услуг. По-прежнему многие из них устанавливают цену на свои услуги в размере 1 тыс. долларов. Но 1 тыс. долларов два года назад в тенговом эквиваленте не превышала 185 тыс. тенге, сейчас же это около 330 тыс. тенге. При том, что многие из представителей данной профессии никогда даже не сталкивались с такими предметами как „экономика недвижимости“ или „ценообразование недвижимости“. За рубежом риэлторы — это образованные люди и деятельность эта является профессиональной, а в некоторых странах она лицензируется либо сертифицируется. Такие специалисты конечно могут и должны получать за свою работу достойную оплату, однако у нас в стране профессия риэлтора — это как площадка безысходности, куда идут все, кто не нашел себя в других отраслях», — возмущен Бауыржан Бектаев.

Оценщик также подчеркивает, что многие сделки с недвижимостью по-прежнему совершаются в долларах.

« Договора по купле продаже недвижимости, конечно, заключаются в тенге. Но де-факто, в основном расчеты по многим сделкам с недвижимостью проходят в долларах. Вот если бы на законодательном уровне было указано, что все расчеты по сделкам с недвижимостью должны проходить через банки второго уровня, то тогда можно было бы искоренить сделки в инвалюте и уменьшить ее влияние на жизнь населения. Впрочем, не являюсь ярым сторонником этих изменений, так как бизнес во многом зависит от ситуации на валютном рынке», — уверен Бауыржан Бектаев.

Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!

Минимальный срок владения жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, сокращен с пяти до трех лет. BN.ru попросил петербургских юристов пройтись по самым распространенным ситуациям, связанным с налогообложением, и прокомментировать их с точки зрения правовой новеллы.

Продать уж невтерпеж

Предположим, вы решили продать недвижимость. Если доходы от продажи этого имущества не освобождены от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ, который для граждан – налоговых резидентов* составляет 13%, нерезиденты должны будут перечислить в казну государства 30% с суммы дохода.

Хорошая новость в том, что с 1 января 2020 года установлен новый минимальный срок владения недвижимостью, при котором получатель дохода от реализации единственного жилья освобождается от уплаты налога. Этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ – далее НК РФ). До этого, напомним, нужно было владеть жильем не меньше пяти лет. «При этом если продавец приобрел другую недвижимость в течение 90 календарных дней до даты продажи, то она не будет учитываться и считаться „иным жилым помещением“ (пп. 4 п. 3 ст. 217 НК РФ), – добавляет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин. – Это позволяет проводить сделки-цепочки, когда за условно короткий срок продается одно жилье, следом покупается другое, а право собственности по бумагам оформляется на покупаемое жилье ранее продаваемого».

Апартаменты, кстати, под данную новацию не подпадают! Это нежилые помещения, поэтому для них срок владения, по истечении которого НДФЛ платить не нужно, остается пятилетним. И ровно такой же срок – если продается не единственное жилье.

Важно! Для налоговых резидентов продажа объектов, приобретенных до 1 января 2016 года, НДФЛ уже не облагается.

Дорог не подарок…

Трехлетний минимальный срок владения недвижимостью для последующей продажи без налога предусмотрен не только для квартир, находящихся в собственности граждан в результате покупки.

Согласно ст. 217.1 НК РФ, данный срок также актуален для жилья, право собственности на которое получено в результате:

  • приватизации;
  • передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • наследования;
  • дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика.

В последнем случае очень важным является условие, что дарителем должен быть именно член семьи или близкий родственник! Согласно Семейному кодексу РФ, к ним относятся: супруг, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. К остальным договорам дарения применяется минимальный предельный срок владения недвижимостью пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Сроки и риски

Важный момент! Срок владения недвижимостью считается с даты оформления права собственности, а не с момента заключения договора купли-продажи или ДДУ.

«Исключение составляют лишь получение наследства и участие в ЖСК. В первом случае отсчет начинается с даты смерти наследодателя, во втором – с даты полной выплаты пая. Однако если какая-то часть имущества у вас в собственности более трех лет, а другая часть этого же имущества перешла к вам недавно, то срок владения считается по первой части, потому что это всего лишь увеличение объема прав», – разъясняет руководитель департамента сопровождения сделок «СПИК недвижимость» Зоя Глазырина.

И еще вопрос, который волнует потенциальных покупателей. Подвергаются ли они каким-либо рискам, приобретая квартиру, которая была в собственности меньше трех (пяти) лет? Никакой опасности нет, заверяют юристы.

«Сделки будут проходить по стандартным схемам. Изменения по минимальному предельному сроку владения и статусу „единственного жилья“ в данном случае затрагивают только обязанности продавца квартиры по корректному исчислению налоговой базы для уплаты налога с дохода от продаваемой квартиры», – комментирует Юрий Кочергин.

1-комн. кв. | 42 м 2 | 12/16 этаж

Солидарности проспект, 14

2-комн. кв. | 55 м 2 | 9/16 этаж

Комендантский проспект, 40к1

Читать еще:  Взыскание налоговой недоимки с юридических лиц

2-комн. кв. | 51 м 2 | 6/9 этаж

Купчинская улица, 24

1-комн. кв. | 52 м 2 | 11/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

2-комн. кв. | 54 м 2 | 18/22 этаж

Новосмоленская набережная, 6

2-комн. кв. | 66 м 2 | 11/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4А

2-комн. кв. | 74 м 2 | 4/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 3, строение 1, 4 к.1 лит.А

2-комн. кв. | 74 м 2 | 6/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 3, строение 1, 4 к.1 лит.А

3-комн. кв. | 79 м 2 | 13/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

2-комн. кв. | 71 м 2 | 2/25 этаж

Коломяжский проспект, 26

1-комн. кв. | 41 м 2 | 9/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 3, строение 1

3-комн. кв. | 79 м 2 | 11/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 3, строение 1

Важна кадастровая стоимость

Итак, если мы владеем недвижимостью менее минимального срока – платим налог с дохода. Продали квартиру за 5 млн, отдали 650 тыс. государству. Но только есть нюанс! Еще с 2016 года в России существует привязка определения налоговой базы к кадастровой стоимости жилого помещения. Если продажная стоимость реализуемой недвижимости ниже 70% кадастра на 1 января года, в котором проходит сделка, то доходы продавца принимаются равными кадастровой стоимости объекта, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Предположим, что кадастровая стоимость квартиры, которую вы продали за 5 млн, составляет 9 млн. Цена по договору купли-продажи явно меньше 70% кадастровой стоимости объекта, следовательно: 9 млн * 0,7 = 6,3 млн руб. Это и есть налоговая база. Далее вычисляем размер самого налога к уплате: 6,3 млн * 13% = 819 тыс. руб.

Обратите внимание, для договоров дарения налоговая база равна не 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, а 100%.

Дохода нет, а налог есть

А теперь представим такую ситуацию. Вы хотите улучшить жилищные условия путем продажи уже имеющейся скромной недвижимости и покупки новой, более дорогой. При этом в первой квартире вы прожили недолго – скажем, год. Придется ли платить налог с продажи?

«Люди часто считают так: продал за пять миллионов рублей, но тут же купил за десять миллионов – значит, налога не будет. Нет! Это достаточно частое заблуждение, причем многие риэлторы неверно консультируют своих клиентов. Для налоговой службы ваш доход – это выручка. То есть все, что вы получили от продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта», – предостерегает Зоя Глазырина.

Так что, как ни крути, налог уплатить придется! Даже если вы пенсионер. Даже если и денег фактически в руках не держали, а просто переехали из одной квартиры в другую. Не хотите этих расходов – выждите положенный срок.

Не забываем о вычетах!

Итак, суммы налогов при продаже жилья ранее отведенных законом сроков, как мы видим, весьма существенные.

Однако налогооблагаемую базу (то есть сумму, на которую начисляется налог) вы можете уменьшить по своему выбору: либо на величину фактически понесенных расходов на приобретение объекта, либо воспользовавшись имущественным вычетом. Правда, все это касается только налоговых резидентов.

Недвижимость и налоги: что изменилось в 2019 году

Как не платить налог при продаже квартиры

Как получить налоговый вычет через работодателя

Как вернуть 650 тысяч рублей после покупки жилья

Как продать квартиру и не платить налог

Продавец квартиры может рассчитывать на вычет в размере до 1 млн руб. (при продаже долей сумма вычета делится соразмерно). Этот вычет можно применять неограниченное количество раз (но не чаще одного раза в год).

Например, вы продали квартиру, которую недавно получили в наследство, за 5 млн руб. (при условии что эта сумма не ниже 70% ее кадастровой стоимости). И, воспользовавшись вычетом, уменьшили налогооблагаемый доход до 4 млн руб. Благодаря чему в бюджет должны перечислить уже не 650 тыс. руб., а только 520 тыс. руб.

Право на получение вычета у россиян возникает также при покупке жилья, строительстве жилья, покупке земельного участка для строительства жилья либо выкупе жилья государством. Но это тема для отдельной статьи.

Уменьшаем доходы

Альтернатива налоговому вычету при продаже квартиры – уменьшение величины дохода, полученного от продажи, на фактически произведенные расходы, связанные с приобретением объекта (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Зачастую это выгоднее, чем использовать вычет.

Обращаем внимание: с 2019 года при продаже имущества, полученного в дар или по наследству, облагаемый налогом доход может быть уменьшен на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не были им учтены при налогообложении (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 15 ст. 3 ФЗ-325).

Имейте в виду: одновременно использовать вычет при продаже и зачет трат на приобретение квартиры для вычисления налоговой базы с дохода запрещено!

Если гражданин владеет жилым помещением меньше трех лет, но при этом стоимость продаваемой недвижимости превышает 70% кадастра и есть документальное подтверждение трат на приобретение этого имущества, равных цене продажи, то он вообще освобождается от уплаты налога.

Если же существует разница между ценой покупки и продажи, налог можно исчислить лишь на эту разницу. Например, год назад вы приобрели квартиру за 5 млн руб., а продать удалось за 6 млн – налог в этом случае составит 130 тыс. руб.

По словам Юрия Кочергина, нередко продавцы намеренно занижают стоимость квартиры при продаже – для «оптимизации» налогов с продажи. Параллельно с договором купли-продажи они заключают с покупателем договор на приобретение «неотделимых улучшений» в квартире.

Однако данный договор не может быть основанием для подтверждения расходов на приобретение недвижимости, так как подобные «улучшения» должны включаться в стоимость квартиры. Таким образом расходы на покупку ставятся в прямую зависимость от установленной сторонами цены в договоре купли-продажи.

Декларация – ваша забота

Помните: своевременная подача налоговой декларации – это обязанность гражданина. «Автоматом» никто вам имущественный вычет не предоставит. Если поленитесь оповестить налоговую – инспектор сам рассчитает налог из расчета 70% кадастровой стоимости, и не факт, что эта сумма вам понравится.

«При владении недвижимостью менее минимального предельного срока необходимо самостоятельно подать декларацию, – комментирует Юрий Кочергин. – Это нужно в том случае, когда используется один из вычетов, например „доход минус расход“ (за что купили, за то и продали, не нарушая правила кадастра). Как раз чтобы налоговой доказать, что доход действительно отсутствует, декларация и подается».

Ближайший налоговый отчетный период – не позже 30 апреля следующего после сделки года, обязанность по уплате – до 15 июля года, следующего за отчетным. Если будет допущена просрочка подачи декларации или задержана уплата налога, то на гражданина накладываются штрафные санкции (ст. 119, 122 НК РФ).

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:

– Снижение минимального предельного срока владения единственным жилым помещением может благоприятно отразиться на молодых семьях. Теперь они смогут быстрее улучшить жилищные условия – например, при появлении детей.

Полезно это и для рынка недвижимости в целом. Ведь те собственники, которые намеренно не выставляли квартиры на продажу, ожидая пять лет для исключения налоговых затрат, смогут это сделать без последующей уплаты налога уже при достижении трехлетнего срока владения.

Зоя Глазырина, учредитель «СПИК недвижимость», руководитель департамента сопровождения сделок:

– Сокращение минимального срока владения единственным жильем, после которого его можно продать, освобождаясь от уплаты НДФЛ, момент позитивный. Прежде всего – для граждан: на них действие новых поправок, на мой взгляд, и направлено.

Теперь появилась возможность быстрее улучшить свои жилищные условия. Как следствие, граждане будут охотнее продавать и покупать недвижимость. Это может оказать положительное влияние и на рынок в целом. Можно сказать, что оборачиваемость его активов увеличится.

* Налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector