0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости

Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания

Приобретение собственной недвижимости для реализации продукции связано со значительными финансовыми вложениями. Большинству начинающих предпринимателей не под силу нести эти затраты на первых порах. Наиболее доступным способом продажи товаров является аренда торговых помещений. Поэтому важно знать не только как выглядит договор аренды магазина, но также требования к заполнению и условия заключения. Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Скачать бланк договора аренды магазина

Организация продажи продукции связана с необходимостью заключить договор аренды помещения для магазина. Бланк можно скачать на сайте бесплатно. Для этого необходимо пройти по ссылке и распечатать типовой образец.

Важно знать: нежилое помещение под магазин могут арендовать как ИП у физического лица, так и юридические лица (организации, ООО, ЗАО и т.д.) друг у друга.

Ниже мы разместим две разновидности договора. Можно выбрать подходящий шаблон, и ознакомиться с примером его заполнения.

Сразу после скачивания можно распечатать и приступить к заполнению шаблона, предварительно изучив наглядный образец. Форма договора представлена в формате doc (Ворд). При наличии дополнительных пожеланий арендатор, либо арендодатель могут дополнить его необходимыми пунктами. Данные экземпляры составлены довольно грамотно с юридической точки зрения, и подойдут большинству предпринимателей, оберегая от возможных споров и даря определенные гарантии

Образец заполнения бланка

«Шапка» заполняется стандартно: физлица указывают ФИО и паспортные данные, ИП вписывают информацию о свидетельстве, а ООО указывают название организации, генерального директора и устав.

Основные положения договора для магазина включают следующие разделы:

  1. Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре.
  2. Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору.
  3. Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно.
  4. Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина.
  5. Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем.
  6. Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон.
  7. Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах.

Последним разделом будет проставление подписей и заполнение реквизитов. Когда заполнение образца будет закончено, магазин считается сданным в аренду. Все права по содержанию переходят ИП или организацию. Но не забывайте про передаточный акт, особенно если магазин с оборудованием

Общие требования к арендному договору

Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом. Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы.

  • Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
  • Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
  • Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
  • Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
  • Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
  • С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
  • Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
  • Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
  • Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
  • Имущество должно использоваться для торговли.

Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.

Форма договора аренды торговых площадей

Когда ООО или ИП хочет снять помещение в торговом центре или арендовать часть торговой площади в действующем магазине, ему потребуется несколько иной договор для аренды торгового помещения.

При этом от него требуется соблюдения всех требований по пожарного надзора, соблюдения правил торговли, также в бланке договора жестко прописаны условия оплаты и расторжения в одностороннем порядке. Данный бланк подойдет большинству ИП, его можно заключить как с физическим лицом, так и с юридическим. Его также можно бесплатно скачать на сайте.

Основные положения включают разделы:

  1. Предмет. Площадь, номер и адрес, его срок действия, основание принадлежности и другие.
  2. Обязанности сторон. Арендодатель обязан передать помещение и оговорить все недостатки. Арендатор – своевременно вносить платежи за аренду, производить ремонт, соблюдать технику безопасности, санитарные требования, правила торговли и нести ответственность за их нарушение, компенсировать ущерб, не сдавать без согласования в субаренду и другие.
  3. Порядок расчетов и платежи. Размер оплаты исчисляется за площадь, вносится в оговоренные даты, изменяется по согласованию. Обеспечительный платеж служит залогом. Снабжение теплом, светом, водой и другие услуги входит в оплату.
  4. Ответственность сторон. При нарушении санитарных, пожарных и других требований торговли, а также графиков платежей возможна приостановка торговли. При нарушении Арендатором условий, договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя.
  5. Расторжение и пролонгация. Возможно расторжение по согласованию за оговоренное количество дней или одностороннее. Предусмотрена автоматическая пролонгация при отсутствии заблаговременно поданного заявления о расторжении.
  6. Остальные вопросы по аренде торгового помещения регулируются ГК РФ или в суде;

Данные образцы договоров аренды будут полезны предпринимателям, ведь арендовать торговое помещение или целый магазин — это всегда риск. Следует отнестись к этому шагу со всей ответственностью. Передачу площадей необходимо производить по соответствующему акту, особенно если они сдаются с торговым оборудованием.

Что такое договор аренды коммерческих помещений? Образец и правила написания документа

Начало коммерческой деятельности имеет большое количество трудностей, в число которых входит и аренда недвижимости.

Съемщику потребуется определиться, для каких целей будет использоваться объект, какого типа он должен быть, и после этого приступить к поиску подходящего помещения.

После этого потребуется заключить договор аренды коммерческой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

В настоящее время получило распространение использование недвижимости на арендных условиях. При этом заключается договор, условиям которого необходимо следовать обеим сторонам сделки. По закону договор является двухсторонним соглашением (между арендодателем и арендатором). Первый предоставляет арендуемое имущество, а второй использует.

В процессе заключения соглашения нужно соблюдать нормативно правовую базу, иначе его могут признать недействительным. Сам договор должен оформляться в письменном виде.

Для чего нужен?

Когда появляется необходимость в аренде помещения для коммерческой деятельности, требуется составление соответствующего соглашения с тем, кто может его предоставить. С помощью этой бумаги можно регулировать права и обязанности каждой из сторон, указывать сроки и правила внесения выплат. Без составления этого договора подобная деятельность никак не будет регулироваться и при возникновении проблем, закон не сможет помочь.

Читать еще:  Куда и как жаловаться на неправомерные денежные сборы в школе

Имеет ли юридическую силу?

Заключенный по правилам закона, договор будет иметь силу. При этом достаточно достижения соглашения и подписания договора обеими сторонами. Но в некоторых случаях необходима государственная регистрация, а именно когда договор аренды заключен на срок более года (п.2 ст. 651 ГК РФ).

Если заключается сразу несколько соглашений в отношении одного объекта, при чем период действия одного начинается сразу после завершения другого, то суд будет их рассматривать как единую сделку, которую потребуется зарегистрировать при общем сроке аренды боле года.

Виды документа

  • Предварительный. Представляет собой соглашение сторон о подписании будущего договора. Встречается реже основных. Заключается по форме основного договора, если таковая имеется. В самом договоре требуется указать условия, с указанием на объект и срок, в который будет заключен основной договор. Если этот период не установлен, то соглашение требуется заключить в течении года с подписания предварительного договора.
  • Типовой. Стандартный договор аренды, заключающийся по общим правилам. Форма составления должна быть обязательно в письменном виде.
  • Безвозмездный договор. Заключается, когда собственник передает другому лицу право на пользование имуществом. При этом оплата не взымается. По статье 689 ГК РФ — это может называться договором ссуды. Передаваться по этому документу может только неупотребляемое имущество, сохраняющее свойства во время использования. Государственная регистрация не нужна.
  • Трехсторонний договор. В данной сделке ответственность за сохранность договора несет третья сторона до момента, пока получающая выгоду сторона не реализует определенные условия. Отличается от стандартного договора наличием третьего участника. Составляется в письменной форме, может быть заверено нотариусом. В договоре следует определить обязанности каждой из названных сторон.
  • Бессрочный договор. Отличается от стандартного отсутствием определенного срока аренды. Арендуемое помещение может использоваться сколько угодно, но в указанных по договору целях. Регистрация по бессрочным арендным договорам не обязательна.

Особенности составления

В нем следует указать:

  1. Адрес объекта.
  2. Регистрационные данные объекта (имеются в свидетельстве о праве собственности).
  3. Период аренды (при отсутствии данных, считается бессрочным).
  4. Предназначение помещения.
  5. Величина платы и условия ее внесения или изменения.
  6. Права и обязанности арендатора (допустимо требовать устранения недостатков, перезаключение договора, сдача в субаренду при согласии хозяина).
  7. Права и обязанности арендодателя (может проверять целевую эксплуатацию помещения, требовать внесения платы вовремя, ремонтировать помещения по условиям договора, уведомить об изменении состояния объекта, в том числе продаже).

К договору нужно приложить копию паспорта помещения, взять которую можно в БТИ. В качестве примера можно привести договор аренды нежилого помещения под кафе.

В числе особенностей подобного договора будет следующее:

  1. Предоставляющая сторона должна обладать правом собственности или иным разрешением, оформленным по закону.
  2. Стороны могут не прописывать сроков аренды, но при сотрудничестве более года, потребуется регистрация договора.
  3. Не помешает предоставление прав на сдачу в субаренду или указание запрета на данное действие.
  4. Обязательно указать на объект аренды. Прописать его месторасположение, площадь, количество этажей, назначение и условия, отличающие это кафе от прочих заведений.
  5. Условия внесения арендной платы. В нее можно внести налоги и прочие платежи.

Соглашение заключается между двумя сторонами: арендодателем, предающем во владение кафе и арендатором, принимающим в пользование заведение. При этом последний должен пользоваться помещением в соответствии с указанным целевым назначением.

Сдающее кафе лицо долго гарантировать наличие прав на этот объект и то, что оно не состоит в залоге или имеет притязания от иных лиц.

Отдельными пунктами следует расписать обязанности для арендодателя и арендатора. В них следует уделить особое внимание пунктам, касающимся ремонта помещения.

В самом договоре следует прописать следующие пункты:

  1. Порядок передачи объекта.
  2. Производство расчетов по объекты.
  3. Ответственность сторон.
  4. Основания, по которым может быть расторгнуто соглашение.
  5. Иные пункты по требованию сторон.

Между физическим и юридическим лицом

По статье 606 ГК РФ договор аренды передает право на временное использование и владение имуществом. Для заключения этого договора потребуются следующие документы:

  • Личные документы физического лица.
  • Документы о праве распоряжаться нежилым помещением от арендодателя.
  • Документы о регистрации юридического лица и реквизиты.

В самом договоре следует прописать:

  1. Объект аренды. При недостатке или неточности сведений, он может считаться недействительным по ст. 607 ГК РФ.
  2. Срок аренды. Возможно заключение и на неопределенный срок (тогда он просто не указывается). Но о прекращении обязательств по договору в таком случае потребуется уведомить в срок не меньше трех месяцев.
  3. Арендная плата. По ст. 614 ГК РФ ее величина не регламентируется законом и определяется самими сторонами. Может менять не больше одного раза в год. Форм оплаты также оговаривается отдельно. О том, от чего зависит стоимость аренды коммерческой недвижимости, о способах оценки и средних ставках можно узнать тут.
  4. Обязанности сторон по использованию нежилого помещения. Определяет выполнение текущего и капитального ремонта. По ст. 616 ГК РФ работы могут проводиться арендатором, при этом он может требовать возместить затраченные расходы.
  5. Выкуп имущества. По ст. 624 ГК РФ договор может содержать соглашение о передаче имущества в собственность, но при условии полной оплаты.

Между физическими лицами

Нюансом договора между физическим лицами является срок действия. Это связано с тем, что соглашение может быть краткосрочным и долгосрочным. После определения срока, он вносится в бумаги. Также можно указать возможность пролонгации при необходимости. При отсутствии даты заверения, договор имеет неопределенный срок действия. Важно указать детальную информацию об объекте и условия его передачи.

Набор документов схож с предыдущем пунктом, однако будут требовать документы обоих физических лиц, и отсутствовать юридические реквизиты.

Акт приема-передачи

После подписания договора об аренде потребуется заключить акт передачи. День подписания этого документа считается началом аренды коммерческой недвижимости. Перед его подписанием следует тщательно проверить имущество. При обнаружении дефектов, следует указать их в акте. Это позволит избежать возможных расходов по ремонту.

Также проведении подобного анализа позволит затребовать предварительное исправление неисправностей или снижение стоимости аренды. Если состояние помещение не удовлетворяет арендодателя, договор может быть расторгнут.

По истечению срока действия договора помещение будет приниматься по этому акту, и если некоторые неисправности небыли зафиксированы, то арендодатель имеет право возместить расходы.

Регистрация в Росреестре

Обязательно регистрируется договор, имеющий долгосрочный период. При нарушении этого закона участники должны будут выплатить штраф, величина которого зависит от стоимости договора. После согласования договора его сдают на регистрацию по месту нарождения недвижимости. Действительным договор будет являться с момента внесения в базу данных. После этого участники получают права и обязанности, указанные в договоре.

Порядок действий при регистрации договора следующий:

  1. Подача документов в срок регистрации.
  2. Проверка документов на наличие ошибок.
  3. Внос данных в единую государственную базу.
  4. Оформление документов с постановкой штампов.
  5. Возврат бумаг заявителю.

Процедура оплачивается заявителем. Её стоимость для юридических лиц составит 22000 рублей, для физических лиц – 2000 рублей.

В список необходимых документов входит следующее:

  • Заявление на проведение регистрации.
  • Договор аренды.
  • Кадастровый паспорт.
  • Документы удостоверяющие правовой статус участников.
  • Нотариальные согласия супругов (при наличии брака).
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Условия расторжения

Досрочный разрыв может быть выполнении без привлечения суда. По закону, при появлении одностороннего отказа от выполнения договора, при согласии второй стороны, документ расторгается.

Также закон предусматривается расторжение в следующих случаях:

  1. Не предоставление недвижимости или препятствие для ее использования.
  2. Наличие ограничений для использования имущества.
  3. Отсутствие капитального ремонта.
  4. Имущество в непригодном состоянии.

При расторжении договора имущество должно вернуться владельцу по заключенном акту приема-передачи. Вторая сторона должна быть уведомлена о желании расторгнуть договор в письменной форме. При отказе от разрыва, нужно обратиться в суд.

Заключение договора аренды коммерческой недвижимости имеет большое количество нюансов, которые следует учитывать перед подписание соглашения. Не менее важен и акт приема-передачи, поскольку именно по нему будут рассмотрены все нюансы и неисправности помещения, которое будет взято в аренду.

Читать еще:  Как получить права после лишения за пьянку 2020 без экзамена

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор аренды коммерческой недвижимости

ДОГОВОР АРЕНДЫ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает помещение, расположенное по адресу: общей площадью кв.м. (далее по тексту – помещение) в состоянии, пригодном для его нормального использования для целей, предусмотренных в настоящем договоре.

1.2. Помещение предназначается для .

1.3. Помещение передается от арендодателя арендатору на основании акта приема-передачи помещения, содержащего описание передаваемого в аренду помещения, все технические характеристики помещения и его состояние, а также недостатки, уже существующие на момент заключения договора, а также выявленные при осмотре помещения. Настоящий акт является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.4. Приложения к договору паспорта БТИ на арендуемое помещение и экспликация.

1.5. Помещение передается в аренду на срок с « » 2020 года по « » 2020 года включительно.

2. РАЗМЕР И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

2.1. Размер арендной платы составляет рублей, в том числе НДС рублей в месяц за все помещение.

2.2. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

2.3. Платежи за текущий месяц аренды, начиная с первого месяца, должны быть внесены не позднее числа следующего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

2.4. Арендная плата может изменяться по взаимному соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

2.5. Арендная плата за землю, занятую арендуемой недвижимостью, включена в общую сумму арендных платежей.

2.6. Оплата за коммунальные услуги производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий документов ресурсоснабжающих организаций, подтверждающих сумму произведенных арендатором расходов, которая рассчитывается пропорционально занимаемой арендатором площади, находящейся у него в аренде.

2.7. Оплата местных, междугородних и международных телефонных переговоров производится на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий документов от организаций услуг связи.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Проверять целевое использование помещения.

3.1.2. В случае прекращения настоящего договора требовать от арендатора внесения арендной платы за время просрочки выезда, если последний не освободил своевременно помещение.

3.2. Арендодатель обязан:

3.2.1. Предоставить помещение в состоянии, пригодном для его использования для целей, указанных в настоящем договоре, в течение дней с момента подписания договора.

3.2.2. Производить своими силами и за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

3.2.3. Обеспечить свободный доступ (подъезд) транспорта арендатора. Для получения доступа к арендуемому помещению представитель арендатора должен предъявить арендодателю .

3.2.4. Закрепить за арендатором линий (телефонных номеров) на период действия настоящего договора.

3.2.5. В случае продажи помещения либо ином изменении собственника или владельца уведомить об этом арендатора не позднее, чем за дней до предполагаемого изменения.

3.3. Арендатор вправе:

3.3.1. Требовать от арендодателя устранения недостатков, выявленных при передаче помещения и мешающих использование помещения в соответствии с назначением, предусмотренным настоящим договором.

3.3.2. Требовать от арендодателя заключения договора аренды на новый срок преимущественно перед другими лицами при прочих равных условиях.

3.3.3. Сдавать арендованное помещение в субаренду с согласования арендодателя.

3.4. Арендатор вправе с письменного согласия арендодателя:

3.4.1. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу.

3.4.2. Отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других юридических лиц в соответствии с действующим законодательством.

3.5. Арендатор обязан:

3.5.1. Своевременно и в порядке, установленном настоящим договором, вносить арендную плату.

3.5.2. Использовать помещение исключительно в целях, предусмотренных настоящим договором.

3.5.3. Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию помещениями; эксплуатировать помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации.

3.5.4. Производить переустройство, перепланировку и иные изменения, затрагивающие конструкцию помещения, только с письменного согласия арендодателя, а также по согласованию с органами пожнадзора, СЭС, энергонадзора и пр.

3.5.5. Своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, а также нести все расходы, связанные с содержанием помещения.

3.5.6. При обнаружении признаков аварийного состояния помещения незамедлительно сообщать об этом арендодателю.

3.5.7. Если помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке.

3.5.8. По окончании договора своевременно вернуть помещение арендодателю по акту приема-передачи помещения.

4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Произведенные арендатором в течение срока действия настоящего договора отделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендатора.

4.2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

4.3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

5.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора или при передаче помещения.

5.3. В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере % от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается день, следующий за днем, в котором платеж должен был быть совершен.

5.4. В случае несвоевременной передачи помещения от арендатора арендодателю и наоборот, арендатор (арендодатель) уплачивает арендодателю (арендатору) штраф в размере рублей, а также возмещает причиненные убытки в порядке, установленном действующим законодательством.

5.5. В случае, если арендодатель произведет неотделимые улучшения без согласия арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере рублей.

6. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Изменение условий настоящего договора возможно по взаимному соглашению сторон. Все изменения и дополнения к настоящему договору вступают в силу с момента их подписания уполномоченными представителями сторон.

6.2. В случае, если одна из сторон намерена отказаться от настоящего договора, она обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца.

6.3. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендодателя в следующих случаях:

  • при использовании арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с настоящим договором;
  • если арендатор умышленно ухудшает арендуемое помещение;
  • если арендатор не внес своевременно арендную плату в течение и более месяцев подряд.

6.4. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендатора в следующих случаях:

  • арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением помещения;
  • переданное помещение имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им при осмотре помещения;
  • если арендодатель не производит капитального ремонта помещения в сроки, оговоренные сторонами;
  • помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Стороны приложат все усилия для мирного разрешения возникающих между ними конфликтов, связанных с исполнением настоящего договора.

7.2. В случае неурегулирования разногласий между сторонами, последние передают спор на рассмотрение арбитражного суда.

7.3. Решения арбитражного суда являются окончательными и обязательными для обеих сторон.

8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. Ни одна из сторон не имеет права передавать третьему лицу права и обязательства по настоящему договору без письменного согласия другой стороны.

8.2. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его и всех приложений к нему обеими сторонами и действует до полного исполнения своих обязательств сторонами.

8.3. После подписания настоящего договора все предыдущие договоры и переписка по нему теряют силу.

Читать еще:  Медсправка для охранника 6 разряда 002 и 003

8.4. В настоящий договор могут быть внесены изменения, дополнения путем заключения сторонами письменных дополнительных соглашений к нему или новых приложений.

8.5. Все приложения к настоящему договору являются неотъемлемой его частью.

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости

Без конфликтов с владельцем

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службыhttps://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора. Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;

— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращён обеспечительный платёж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.

Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector