0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны ук

Расторжение договора управления домом по инициативе собственников

Около 50% собственников помещений в МКД доверяют общедомовое имущество управляющим организациям. Однако безответственный выбор такой компании приводит к тому, что рано или поздно встает вопрос об аннулировании договора. Но эта процедура небыстра, поэтому нужно знать все ее тонкости, чтобы преодолеть ее как можно быстрее.

Инициаторы расторжения

Участвовать в прекращении действия договора может три стороны: ТСЖ, собственники жилья и управляющая компания. Однако товарищество собственников жилья и УК работают в лице их органов и являются юридическими лицами.

Компания не может самостоятельно расторгнуть контракт с собственниками, решение об этом должно быть принято обеими сторонами. Об этом говорится в статьях ЖК РФ. В одностороннем порядке организация может расторгнуть документ лишь при его серьезном нарушении со стороны жильцов дома.

Часто бывает такое, что владельцы жилых помещений не платят взносы, которые прописывает им УК, или не соглашаются на повышение цен, из-за чего дом приходит в аварийное состояние. В таких случаях, если жильцы лишают компанию прибыли, на которую она рассчитывала при подписании документа, УК может подать в суд на его расторжение.

Важно знать! Согласно статьям ЖК РФ собственники жилья в доме могут принять свое решение о прекращении действия договора. Все участники собрания должны подписать составленное заявление. Принимается такое решение на собрании, на нем должны быть обговорены все плюсы и минусы такого выбора. К тому же на этом же собрании выбирается новый способ управления домом. Этот способ должен быть выбран до подачи заявления, чтобы была возможность указать это как причину аннулирования документа.

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

телефон: ______________, факс: ____________

адрес электронной почты: __________________

о прекращении договора об управлении многоквартирным домом

«___»__________ ____ г. между _________________________________________ (наименование управляющей организации) и _________________________________________________________________________ (наименование/Ф.И.О. собственника помещения/ ТСЖ/ ЖСК и др.) был заключен Договор об управлении МКД, расположенным по адресу ___________________, N ____ от «___» __________ ____.

Договором об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. предусмотрено его действие по «___»__________ ____ г.

Согласно ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой документ считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявляем о прекращении Договора об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. в связи с окончанием срока его действия с «___»__________ ____ г.

«___»__________ ____ г.

Основания прекращения договора

Говоря о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, однозначно в силу вступают статьи ЖК РФ. Но жилищный кодекс в этом вопросе ссылается на иной свод статей – ГК РФ. В данном кодексе описаны причины, при которых документ может быть расторгнут или изменен:

  1. Добровольное соглашение обеих сторон на изменение или прекращение действия документа. Инициатором этого может быть как жильцы, так и управляющая контора.
  2. Если одна из сторон желает расторгнуть контракт по причине его серьезного нарушения второй, или по другому пункту, прописанному в документе.
  3. Если были изменены факторы, из которых изначально исходило составление документа, при условии что в договоре не прописано иное.

При совпадении одного или более пунктов, можно начинать процедуру по аннулированию договора. Все процедуры сильно различаются по проведению, это зависит от того, кто именно хочет аннулировать контракт. Проще всего действовать в случае несоблюдения или нарушения одной стороной пунктов, прописанных в контракте. Однако, если какую-либо сторону не устраивает деятельность и действия другой, она может побороться за отказ от работы с ней.

Односторонний отказ от договора

Если собственники заметили какие-либо нарушения или невыполнения пунктов, прописанных в договоре, они имеют право написать заявление на его расторжение. Но официально данный отказ возможен лишь при том случае, если владельцы квартир решили выбрать новый способ управления домом. Желательно сразу уведомить ситца о решении собственников квартир в доме. Много собственников квартир в доме упускает этот пункт и не желает уведомлять компанию, однако это может сыграть против них. Для представителей организации это будет являться неожиданностью, из-за чего отрицательный настрой и увеличенная длительность процедуры гарантирована.

В результате общего собрания собственников должен быть избран новый способ управления домом, обозначено время на смену УК и выяснен порядок прекращения выполнения обязанностей, прописанных в договоре.

При выборе способа управления МКД на общем собрании необходимо знать, что товарищество собственников жилья, созданное и зарегистрированное в этом доме, не может обеспечивать над ним контроль. Такое ТСЖ может управлять лишь любым другим домом, но не тем, в котором создано.

Мирный способ

Расторжения договора с управляющей компанией может быть осуществлено и более быстро. Осуществляется он по истечению срока действия прежнего договора.

При заключении договора выбираются срок его действия, а также условия, которые должны выполнять обе стороны. И когда данный срок проходит у сторон есть два варианта:

  1. Подать заявление на прекращение работы. И собственники, и УК имеет право сделать первый шаг к расторжению договора управления МКД. На это могут быть различные причины (безответственная деятельность одной из сторон, несвоевременная сдача денег, непредоставление отчета собственникам, плохое исполнение договора и т.д.). Подача заявления может быть проведена перед окончанием срока действия документа или в этот день.
  2. Ничего не делать. Таким образом, условия и сроки прежнего документа остаются те же, и он продлевается на такое же время. Но здесь есть один недочет: стоимость договора определяется ценой содержания и обслуживания многоквартирного дома. А эта стоимость определяется путем совместного обсуждения на общем собрании жильцов. А если собственники решили продлить действие договора, но не установили на общем собрании новую стоимость, то ее потом устанавливает орган местного самоуправления и передает в управляющую организацию. Остальные условия документа остаются теми же.

Обеим сторонам нравится их совместная работа – продление документа, не устраивает – прекращение. Главное принимать все решения на общем собрании. Для того, чтобы на собрании присутствовало максимальное количество жильцов дома, необходимо отправить уведомление за неделю до мероприятия. Уведомление может иметь различный вид: письмо, личное обращение, объявление на общем стенде.

Если компания выбрана органом местного самоуправления

После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.

Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей конторы нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.

Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.

Расторжение договора через суд

Помимо мирного проведения процедуры существуют и вопросы, которые решаются преимущественно в суде. Такая процедура проводится в случае серьезного нарушения одной из сторон. Серьезным является то нарушение договора, при котором вторая сторона имеет большие убытки и не получает того, на что надеялась при заключении контракта.

Читать еще:  Как можно вернуть шубу в магазин правила сроки права покупателя

Разрыв договора управления МКД происходит обычно при невыполнении условий:

  1. Периодическая задержка ремонтных работ и/или плохое качество предоставляемых услуг.
  2. Систематическое непредоставление отчетов о проделанной работе владельцам квартир в доме;
  3. Несогласованное проведение ремонтных работ и услуг, касающихся общедомового имущества.
  4. Причинение вреда имуществу дома, нецелесообразное использование денежных средств, выделенных владельцами жилых помещений.


В ЖК РФ указано, что претендовать на разрыв договора можно в случае любого невыполнения его условий. Но неважно: серьезное это нарушение, или нет.

Важно! Заявление в суд подается только после попытки устранения этой проблемы с другой стороной. Если после обращения к стороне, она не ответила в течение положенного времени (если это время не указано в договоре, стандартно оно составляет 30 дней), то с копией можно прибегать к судебным разбирательствам.

После решения об отказе от УК на общем собрании должен быть избран новый способ управления домом или новоявленная организация.

Расчет сторон

После того, как расторгается договор, у сторон часто возникают вопросы по поводу задолженности. Все долги должны быть взаимно возвращены. Так, жильцы оплачивают неоплаченную ранее стоимость проведенных ремонтных работ и коммунальных услуг. А управляющая организация возвращает владельцам квартир денежные средства, которые не были потрачены на что-либо.

По отношению к коммунальным услугам, прежней УК выделяется некоторое время для передачи управления дома другой компании. Иногда собственники даже пишут заявление о приобретении коммунальных услуг (вода, электричество, газ и т.д.).

Подводя некоторые итоги, можно сказать, что заключить договор управления домом намного легче, чем его расторгать. Поэтому заключать контракт следует лишь с проверенными компаниями, чтобы не ошибиться в выборе.

Как УК расторгнуть договор управления по собственной инициативе

Договор управления МКД – специфика документа

Перед рассмотрением вопроса о порядке расторжения договора управления МКД нужно разобраться с тем, как он заключается, и в каких взаимоотношениях могут находиться стороны. Дома управляются по-разному. Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления.

Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации. Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев. Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.

На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.

Если управляющая компания отказывается от управления домом

Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

  • часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
  • статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

Два варианта расторжения договора управления по инициативе УО

1. При наличии соглашения сторон.

В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.

Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами. УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора. Если на ОСС такое решение принимается, то оно закрепляется в протоколе и с собственниками подписывается соглашение. Согласие нужно получить от более чем 50 процентов владельцев помещений.

Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.

Внимание! Право на расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по закону предоставляется только владельцам квартир и нежилых помещений. Поводом для этого становится неисполнение УК своих обязанностей. Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.

Основания, на которых владельцы помещений могут отказаться от выполнения договора, приведены в статье 162 ЖК РФ (части 8.1 и 8.2).

Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:

  • вторая сторона существенно нарушила договоренности;
  • значительно изменились обстоятельства;
  • произошли другие случаи, прописанные в договоре.

Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление. Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется. В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней. Подробнее о тонкостях одностороннего расторжения договоров рассказывается в статье в журнале «Управление МКД» .

Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.

Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.

Более подробно о том, как через суд добиваться расторжения договора управления многоквартирным домом во всех трех ситуациях (существенно нарушены условия договора, существенно поменялись обстоятельства, возникли иные основания) можно узнать в еще одной статье из нашего журнала , посвященной именно этой теме.

Что еще нужно знать о расторжении договора управления

Причины для расторжения договора с УК по инициативе УК могут быть разные, часть из них мы указали во вступлении к тексту. Главной проблемой обычно становятся финансовые трудности. К примеру, управляющей организации не хватает средств на обслуживание дома из-за объективного подорожания услуг и материалов, а жильцы не согласовывают повышение оплаты.

Оправдать расторжение договора управления в некоторых случаях можно возникновением обстоятельств непреодолимой силы. Например, если дом неожиданно оказался в аварийном состоянии по причинам, которые не зависят от управляющей организации, и она не в силах их поменять, то по суду можно расторгнуть договор. Именно такая ситуация описана в одной из журнальных статей, приведенных выше.

В прочих обстоятельствах отказ управляющей компании от дальнейшего обслуживания дома будет неправомерным. Причина этого – публичный характер договора управления. Его второй стороной является группа владельцев помещений, условия соглашения для всех одинаковы, и заключение ДУ для жителей МКД является обязательным.

Читать еще:  Как выписать рецепт на мидримакс правильно

Конституционный суд РФ в своем определении № 115-О от 6 июня 2002 года говорит о том, что заключать публичный договор нужно обязательно, если имеется возможность предоставить соответствующие услуги. Отсюда следует и запрет на односторонний отказ в исполнении ранее взятых на себя обязательств, если сохраняется возможность их выполнения. При несоблюдении этих условий исчезает смысл законодательных требований об обязательности заключения такого договора, а также он лишается правового статуса.

Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке возможно только через суд. Никаких правовых оснований для таких действий УК не предусматривается.

Формально управляющие организации могут пойти в суд, если обслуживание домов приносит им убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что:

  • жильцы не оплачивают услуги;
  • состояние здания внезапно ухудшилось по вине собственников или внешних сил, не зависящих от УО, и так далее.

Однако практика показывает, что суды редко принимают в таких процессах сторону управляющей компании. Это объясняется технической сложностью разбирательств, невозможностью привлечь как ответчиков всех жильцов дома и другими обстоятельствами. В итоге УК обычно решают проблемы тем, что взыскивают долги через суд и дожидаются, когда закончится срок действия ДУ. Для прекращения договора управления в связи с окончанием срока действия достаточно отказаться от его продления. Зачастую именно это становится выходом из сложной ситуации с убыточным объектом.

В сложившихся условиях управляющим организациям при начале работы с МКД нужно понимать, что отказаться от его обслуживания в одностороннем порядке она не сможет. Вариантов развития событий здесь может быть три:

  • добиться от жильцов соглашения о прекращении сотрудничества в досрочном порядке. Это уже не одностороннее расторжение, так как вторая сторона соглашается расторгнуть договор. Случается такое нечасто, потому что при отсутствии претензий к УК жильцы менять ее не захотят;
  • дождаться срока окончания ДУ, который заключается на 5 лет, и отказаться пролонгировать его;
  • пойти в суд, где придется долго и трудно добиваться расторжения договора управления МКД.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

  • в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
  • договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
  • жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.
Читать еще:  Образец журнала ознакомления с правилами внутреннего распорядка

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено. Татьяна Тумольская

Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.

Ответ:

Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д. Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

— организацию, ранее управлявшую домом;

— орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации (Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 по делу N А41-16325/13, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А56-47354/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2014 по делу N А12-11913/2013, во вложении к консультации).

Аннотация. Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ и судебная практика по его применению предоставляют собственникам помещений многоквартирного жилого дома право на расторжение договора управления в отсутствие нарушений договора управляющей компанией и в отсутствие в договоре управления условия о возможности его расторжения по инициативе собственников в одностороннем порядке.

Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector