0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят

10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.
Читать еще:  Межевание земельного участка через мфц принцип выполнения и особенности

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2020 году

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

  • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
  • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
  • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

  • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

  1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
  2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
  3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

  1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
  2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
  3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
  4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком и как обезопасить себя при сделке?

Покупка недвижимости – дело стоимостью не «три копейки», а значит подготовиться к этому вопросу нужно особенно тщательно. Далее поговорим о том, какие документы должна подготовить каждая из сторон сделки, на что нужно обращать внимание при оформлении договора и как все происходит.

Документы, которые должен предоставить продавец

Для продавца объем пакета документов на дом и землю довольно-таки большой:

  • Правоустанавливающие документы на строение. Если это недостроенный дом, то Свидетельство о праве собственности на не сданное в эксплуатацию помещение.
  • Правоустанавливающий документ на земельный участок.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт на объект недвижимости.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных людей.
  • Выписка из Реестра об отсутствии обременений на участок и дом.
  • Справка из Налоговой службы об отсутствии долгов по земельному участку.
  • Справка из ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.
  • Если продавец состоит в браке, то разрешение супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.
  • Если объект находится в ипотеке, то разрешение банка на продажу.

Также, если дом продавец строил сам, то должен быть акт о сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию.

Что касается земельного участка, то на него также обязательно должны быть правоустанавливающие документы, и ими является следующее:

  • Договор купли-продажи.
  • Свидетельство о вступление в наследство.
  • Судебное решение.
  • Договор мены.
  • Договор дарения.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.

Если продавец иностранное лицо, то дополнительно должно быть предоставлено:

  • Документ, который подтверждает легальное пребывание на территории РФ.
  • Личный паспорт и его нотариально заверенный перевод.

В зависимости от ситуации, перечень документов может меняться.

Документы, которые должен предоставить покупатель

Для покупателя перечень намного меньше. Ему нужно подготовить такие документы на покупку дома с земельным участком:

  • Личный паспорт.
  • Если он состоит в браке, то свидетельство о браке, а также письменное согласие жены/мужа на покупку.
  • Если покупатель иностранное лицо, то его личный паспорт с нотариально заверенной переведенной копией, а также документ, который подтверждает законность пребывания на территории РФ.

Подготовить нужно копии, но оригиналы обязательно должны быть при себе.

Как составить договор купли-продажи?

Оптимальным вариантом будет, если этот документ составит юрист, но законом не запрещено составить «купчую» самостоятельно. В документе должна быть указана следующая информация:

  • Полное наименование документа.
  • Дата, место и время заключения договора.
  • ФИО и паспортные данные участников сделки.
  • Объект соглашения, то есть строение с земельным участком.
  • Расположение объекта недвижимости и земельного надела.
  • Технические характеристики, которые «подтягиваются» из кадастрового паспорта.
  • Условия заключения сделки.
  • Стоимость сделки, если имел место задаток, то обязательно это указывается в договоре.
  • Сроки и способ внесения оплаты за участок с домом.
  • Реквизиты сторон.
  • Подписи сторон.

Такой документ не всегда обязательно заверять у нотариуса, но лишним это не будет в любом случае. Какие типы сделок с недвижимостью обязательно заверять у нотариуса, а какие нет, можно узнать здесь – полный материал по этому вопросу.

Документы для покупки дома за материнский капитал

Покупка недвижимости за счет материнского капитала не запрещена законом, за счет такого сертификата можно даже оформить ипотеку. Перечень документов таков:

Читать еще:  Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Сертификат материнского капитала.
  • Свидетельство пенсионного страхования – СНИЛС.
  • Заявление от владельца материнского капитала.
  • Личный паспорт, а также паспорта остальных членов семьи.
  • Свидетельства о рождении детей.
  • Если есть брак, то свидетельство о заключении, и свидетельство о расторжении брака, если таковое имело место.
  • Реквизиты для перечисления денежных средств.

На руки деньги владелец сертификата не получает – ПФР после проверки предоставленной информации, а также соглашения сделки, самостоятельно перечисляет средства.

Необходимые документы для регистрации сделки купли-продажи

Составление документа купли-продажи и передача денег – это еще не окончание сделки. Последующим, и завершающим фактором является регистрация сделки в Росреестре. Базовый пакет документов тут таков:

  • Правоустанавливающие документы на дом и землю.
  • Заявление о регистрации сделки.
  • Технический и кадастровый паспорт на дом.
  • Прежняя выписка из ЕГРН.
  • Выписка из кадастровой палаты.
  • Акт приема-передачи имущества.
  • Гражданский паспорт нового владельца.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также может потребоваться справка из местной администрации об наличии или отсутствии зарегистрированных в доме лиц.

Регистрация сделки осуществляется в течение 10 рабочих дней. Если все в порядке, то выдается Свидетельство о праве собственности.

На что нужно обращать внимание?

Сделка с покупкой/продажей недвижимости довольно серьезный и даже сложный юридический процесс, поэтому настоятельно рекомендуем вам обращаться за сопровождением к юристу.

Если же специалиста при вас нет и нужно делать все самостоятельно, то особенное внимание обращайте на такие факторы:

  • Обязательно запросите свидетельство о регистрации права собственности – и продавец, и личность, которая указана в документе должны совпадать. Паспорт продавца, само собой, нужно проверить также.
  • Если нет кадастрового и технического паспорта на дом, не надо заключать договор купли-продажи – без этих документов доказать свое право на недвижимость будет крайне сложно и регистрировать в Росреестре такую сделку не будут.
  • Внимательно проверяйте то, что указано в договоре купли-продажи, особенно вписанную сумму.
  • Не соглашайтесь на передачу части денег после того, как будет подписан договор и зарегистрирована сделка. Полный расчет должен быть сразу же при подписании договора.
  • Внимательно проверяйте паспорт владельца дома и земли.
  • Проверяйте участок на наличие обременений, арестов, долгов по коммунальным платежам, незаконно выписанных несовершеннолетних и возможных наследников.
  • Обязательно проверяйте дачу выдачи технической документации – она пригодна в течение 5 лет после выдачи.
  • Запросите у владельца выписку из ЕГРН. Если ему нечего скрывать, он без проблем ее предоставит.

Настоятельно рекомендуем проверять документы на покупку дома с земельным участком с юристом, который компетентен в таких вопросах. Сейчас мошеннических схем при продаже недвижимости более, чем достаточно, и это касается также агентств в этой нише.

Что касается денежных средств – безопасный вариант – это банковский перевод или нотариальный депозит. Если же наличность единственный способ, то лучше все перепроверять в присутствии нотариуса или работника банка, используя специальные технические приспособления.

Какие документы необходимы при покупке дома

Очень сложный и тонкий юридический вопрос о покупке дома с земельным участком для того что бы сделка официально состоялась, разобраться в котором лично будет очень сложно. Статья написанная профессиональным юристом и актуальна на 2019 год поможет вам разобраться в данном вопросе.

Самое важное, что необходимо и нужно знать о покупке дома

Почти каждый из нас сталкивался в своей жизни с необходимостью совершения сделок с недвижимостью. Чаще всего предметом сделки выступают квартиры, поэтому практически все обыватели уже более ли менее примерно представляют себе эту процедуру.

Совсем другое дело, когда продается или покупается дом вместе с земельным участком: загородный коттедж, дача или частный жилой дом в черте города.

У таких сделок есть масса особенностей, которые в обязательном порядке должны быть учтены еще до подписания договора купли-продажи. Иначе можно не избежать риска неблагоприятных последствий, начиная от отказа в регистрации сделки Росреестром и заканчивая признанием сделки недействительной в судебном порядке. Поэтому надо разобраться во всех тонкостях.

Конечно, можно обратиться за помощью к профессионалам – риэлторам или юристам. Но действительно квалифицированные специалисты оценивают свои услуги довольно дорого, и оплачивать их продавцу придется из своего кармана. Те же исполнители, которые затребуют скромное вознаграждение, с высокой долей вероятности могут оказаться мошенниками или недоучками, которые либо вообще не выполнят уже оплаченную работу, либо выполнят ее так, что участникам сделки не удастся избежать всех рисков.

Практика показывает, что далеко не все продавцы и покупатели обращаются к специалистам, предпочитая совершить сделку собственными силами. А для этого надо разобраться во всех тонкостях самостоятельно что сулит огромной потерей времени, мы поможем вам сэкономить его.

Особенности продажи дома с земельным участком

Давайте сначала разберем по пунктам, что же такого необыкновенного есть в сделках с подобного рода недвижимостью.

  1. Дом и участок являются двумя разными объектами недвижимости. У каждого из них свой индивидуальный кадастровый номер, и они подлежат различному учету в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
  2. у обоих объектов недвижимости – и дома, и участка – должны быть самостоятельные документы, подтверждающие право собственности продавца. Наличие полного комплекта документов лишь на один объект не означает автоматически, что и второй объект оформлен надлежащим образом. Поэтому правовую экспертизу документов надо обязательно проводить и в отношении дома, и в отношении участка;
  3. дом и участок связаны единой правовой судьбой, поэтому их продажа будет осуществляться одновременно. И на оба объекта недвижимости будет составляться один общий договор купли-продажи;
  4. земельный участок должен быть в обязательном порядке поставлен на кадастровый учет. Иначе регистрирующий орган (Росреестр) откажет в регистрации сделки с таким участком. Это связано с тем, что участки, не поставленные на кадастровый учет, с 01.01.2018 г. начинают считаться свободными землями. Хотя у собственника сохраняются на его участок документы, и в понимании третьих лиц он продолжает оставаться полноправным владельцем. Но в действительности право на распоряжение участками, не поставленными на кадастровый учет, переходит к государству в лице соответствующих органов местного самоуправления. А значит, любые сделки станут для собственника невозможными;
  5. чтобы поставить участок на кадастровый учет, о чем говорилось в предыдущем пункте, собственник сначала должен провести межевание земли. В результате этой процедуры уточняется площадь участка и местоположение границ. Межевание является не просто формальностью, а действительно необходимым действием. Ведь в процессе его проведения могут обнаружиться факты наложения разных участков друг на друга или несогласие соседей с ныне определенными границами. И решать такие разногласия, чаще всего, приходится в судах. Поэтому, если Вы покупаете участок с уже проведенным межеванием, это сразу избавляет Вас от некоторых серьезных рисков;
  6. если Вы покупаете относительно недавно построенный дом (после 1 января 2017 г.), то надо обратить внимание на следующие моменты. Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на садовые и дачные домики, на гаражи и бани, хозяйственные постройки, т.е. те объекты, которые не являются объектами капитального строительства, собственнику достаточно лишь иметь технический план.

Если же приобретаемый Вами дом является объектом капитального строительства (т.е. не носит временного характера и его капитальный фундамент прочно связан с землей), то с 1 марта 2018 г. собственник обязан иметь акт ввода его в эксплуатацию. А для этого ему еще понадобится оформить технический паспорт.

Итак, Вы получили представление об основных особенностях оформления жилых домов и участков разобрались. И теперь Вам гораздо проще будет понять, какие документы нужны для покупки дома с участком. В нашей компании вы можете заказать строительство коттеджей из кирпича.

Читать еще:  Наложили арест на земельный участок что делать

Необходимые документы, которые должен предоставить продавец

Продавец обязан иметь следующие документы, которые необходимы для оформления сделки:

1. Документ, удостоверяющий его право собственности как на дом, так и на землю (два разных документа!). Важно помнить, что с 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации права собственности отменены.
Сейчас подтверждением зарегистрированных прав на объекты недвижимости является выписка из ЕГРН. Заказать ее легко, в том числе, с помощью многочисленных электронных сервисов. Для заказа достаточно лишь знать кадастровый номер объекта.

Примечание! Поскольку в выписке содержится широкий спектр сведений, то по ней можно выяснить не только владельца, но и точную площадь, наличие зарегистрированных обременений (сервитут, аренда, наличие красных линий, арест и т.п.), дату присвоения кадастрового номера, категорию земель и виды разрешенного использования, координаты в осях X и Y, что однозначно подтвердит факт проведенного межевания.

2. Документы-основания, по которым продавец сам стал собственником своей недвижимости. Они могут быть различны. Чтобы узнать о них, покупателю достаточно изучить выписку из ЕГРН. В ней обязательно будет указано, на основании каких документов продавец приобрел дом и землю. И подлинники этих документов надо обязательно запросить.

3. Технический план на объекты некапитального строительства, построенные после 1 января 2017 г.

4. Технический паспорт и акт ввода в эксплуатацию на объект капитального строительства, построенные после 1 марта 2018 г.

5. Межевое дело на земельный участок. Но может получиться так, что межевание проводил предыдущий владелец и не передал межевое дело следующему собственнику, который уже будет продавать недвижимость Вам.
Сам факт отсутствия межевого дела на руках у нынешнего собственника не должно Вас пугать. Главное, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет, и выписке из ЕГРН были отражены его координаты в осях X и Y.

6. Если продаваемый дом имеет статус жилого, то собственник должен предоставить выписку из домовой книги об отсутствии к моменту совершения сделки зарегистрированных в доме лиц.
Если же Вы покупаете дом с прописанными лицами (например, им негде зарегистрироваться, пока они не купят на полученные от Вас деньги новое жилье), то, во-первых, точный список всех прописанных лиц должен быть указан в договоре купли-продажи, а во-вторых, в том же договоре должно содержаться обязательство продавца снять всех своих родственников с регистрационного учета в строго определенный срок.
Но всё же совершать сделки с такими условиями небезопасно. Потому что в случае неисполнения продавцом своего обязательства, Вы будете вынуждены выписывать его родню в судебном порядке.

7. Справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным услугам и, если недвижимость находится на территории дачных или садоводческих товариществ, то тогда еще и справка об отсутствии долгов по взносам в эти товарищества.
Конечно, по закону новые собственники не должны погашать долги предыдущих владельцев. Но на практике ресурсоснабжающие предприятия очень часто начинают предъявлять требования об уплате старых долгов к новым собственникам.

8. Если покупаемые Вами дом и участок оформлены лишь на одного супруга-продавца, но относятся к совместному имуществу супругов (т.е. приобретались в период брака и не были получены кем-либо из супругов по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация и т.п.)), то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение сделки.
Без этого согласия Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации сделки. А даже если его специалисты проглядят этот момент, то впоследствии второй супруг вправе оспорить всю сделку в суде. И суд совершенно обоснованно ее полностью отменит.

9. Если собственником дома и участка (или доли в нем) является несовершеннолетний ребенок, то продавец должен также получить на эту сделку согласие от органов опеки и попечительства.

10. Паспорт. Подлинник паспорта обязательно потребуется в момент совершения сделки в Росреестре. Но и Вы должны заранее убедиться, что перед Вами именно собственник, а не самозванец.
Поэтому, если Вы будете подписывать с продавцом предварительный договор купли-продажи с передачей задатка или договор аванса, то обязательно заранее затребуйте от продавца паспорт. Подписывать документы с неустановленным лицом ни в коем случае нельзя!

11. Если же интересы продавца представляет другое лицо, то он также должен иметь надлежащим образом оформленную генеральную доверенность и паспорт.

Обратите внимание, что сделки по генеральной доверенности находятся в повышенной зоне риска. Может оказаться, что представитель не согласовал с собственником цену, и тот впоследствии станет требовать отмены сделки. А еще хуже, когда доверенность оформлена пожилым человеком, который вообще не понимал, что выдает другому лицу такой серьезный документ. Тогда Вы столкнулись с черными риэлторами. Поэтому к вопросу о доверенности надо отнестись особенно внимательно и понять, почему собственник не захотел сам лично принять участие в оформлении сделки.

Документы для оформления покупки дома и участка, предоставляемые покупателем

От покупателя нужен куда менее обширный пакет необходимых документов и это:

1. Разумеется, паспорт.

2. Если дом и участок приобретаются лишь одним супругом, то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение этой сделки. Последствия такие же, как и в случае отсутствия согласия супруга продавца: отказ в регистрации или, если всё же регистрация состоится, возможность признания всей сделки недействительной.

3. Государственный сертификат на материнский капитал, если дом приобретается с использованием средств от Пенсионного фонда.

4. Доверенность, если покупатель доверяет другому лицу совершить от его имени сделку.

Что еще нужно помнить покупателю при покупке дома

Нотариальное удостоверение является обязательным, если:

  • дом и участок (или один объект из них) находятся в долевой собственности;
  • если они принадлежат несовершеннолетнему лицу или лицу, являющемся ограниченно дееспособным.

В остальных случаях участие нотариуса – на усмотрение сторон.

В некоторых случаях недостаточно просто подписать договор между продавцом и покупателем, а необходимо, чтобы его удостоверил нотариус.

Также, если на участок и дом имеются какие-либо ограничения (они должны быть обязательно отражены в выписках из ЕГРН), то их обязательно надо перечислить в договоре купли-продажи.

Зачастую бывает так, что на участке имеется дом, но он не оформлен владельцем в собственность. Если Вы соглашаетесь на приобретение такой недвижимости, то должны заранее понимать, что оформить такой дом в собственность Вам, скорее всего, удастся только через суд. И процесс это будет длительный и хлопотный.

К тому же, покупая участок с «несуществующим» домом, Вы не сможете получить имущественный налоговый вычет. Ведь вычет предоставляется только при покупке жилого дома.

Какие необходимы документы для налоговой для получения имущественного вычета по НДФЛ:

  • паспорт;
  • декларация по форме 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у Вас права собственности на дом;
  • договор купли-продажи и расписки, удостоверяющие размер Ваших затрат на покупку дома;
  • справка 2-НДФЛ, подтверждающая факт уплаты Вами налога на доходы физ. лиц.

Какие понадобятся документы для покупки дома на материнский капитал

Дом с участком можно купить и на средства материнского капитала. Но это обязательно должен быть жилой дом, а не садовый или дачный. И Вы не сможете приобрести на средства материнского капитала долю в праве собственности на дом. А только дом целиком (разумеется, выделив в нем при покупке доли для Ваших детей).

В договоре должна быть предусмотрена отсрочка платежа. Потому что Пенсионный фонд перечисляет продавцу деньги лишь в течение двух месяцев после совершения сделки. И не каждый продавец на это согласится.

Изношенность приобретаемого дома не должна превышать 50%. Такое ограничение ввел Пенсионный фонд для предотвращения мошенничества по обналичиванию средств материнского капитала.

Чтобы получить заветный сертификат на материнский капитал, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд и указать цель использования денег – на улучшение жилищных условий. А когда сам сертификат уже будет Вами получен, то Вам нужно будет повторно обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. И предоставить договор купли-продажи на дом, прошедший регистрацию, в котором будут выделенные доли для Ваших детей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector